A demora na obra da Linha Verde não impacta apenas no trânsito. O mercado imobiliário também reclama que a lentidão da prefeitura de Curitiba em concluir a via, cujos trabalhos completam 16 anos em 2022, atrapalha o setor.
A substituição da BR-116 pela Linha Verde começou em 2006, ainda no primeiro mandato de Beto Richa (PSDB) como prefeito. A meta atual do prefeito Rafael Greca (DEM), que chegou a anunciar a conclusão para 2020 e 2021, é de terminar a Linha Verde no último ano de seu mandato, em 2024.,
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Nos primeiros anos de obras, houve um boom imobiliário no entorno da Linha Verde. Cenário que, de acordo com representantes do mercado imobiliário, ou a mudar há dez anos por dois fatores. Primeiro, a decisão do município de usar créditos de potencial construtivo para bancar o término da via. Segundo, o ritmo lento que tomou conta dos canteiros, com constantes atrasos.
Em 2012, a gestão do prefeito Luciano Ducci (PSB) decidiu reforçar o caixa da obra vendendo cotas exclusivas de potencial construtivo para a Linha Verde, chamadas de Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac). A aquisição desses créditos virtuais – leiloados na Bolsa de Valores – permite que as incorporadoras ergam imóveis acima do padrão determinado pela lei municipal de zoneamento. Ou seja, prédios com mais pavimentos do que o permitido. Em troca, o município investe esse dinheiro na Linha Verde.
Ao reassumir a prefeitura em 2017, Greca determinou a retomada dos leilões de Cepac para que a Linha Verde avançasse. De 2012 até a última negociação, em março de 2021, a prefeitura vendeu o total 217.165 cotas de Cepac, o que reforçou o caixa da Linha Verde em R$ 53,4 milhões.
O volume arrecadado com potencial construtivo até agora é o equivalente a apenas 63,6% do custo de um único trecho da via, o lote 4.1, no bairro Atuba, cujo contrato com a empreiteira foi rompido pela segunda vez no fim do ano ado. Isso levou a prefeitura a abrir nova licitação, consequentemente, atrasando mais uma vez a conclusão do trecho que, pelo projeto original, deveria estar pronto no fim de 2020.
O valor da cota de potencial construtivo na Linha Verde é de R$ 336, o mais barato de todas as regiões de Curitiba. Mesmo assim, apontam empresários do setor imobiliário, o custo extra para erguer prédios com mais pavimentos dificulta na hora da venda.
“O custo do Cepac é alto para construir. Então as construtoras têm preferido fazer imóveis onde não precisa potencial construtivo porque, além de não ter esse custo extra, dá para vender o imóvel mais rápido por não ter todos os transtornos da obra da Linha Verde”, avalia o construtor e proprietário da imobiliária JBA Imóveis, Ilson José Gonçalves, que tem empreendimentos no entorno da via. “Hoje, do jeito que a Linha Verde está, o empresário pensa duas vezes em investir lá”, enfatiza.
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Segundo o proprietário da JBA, os imóveis da Linha Verde neste momento só atraem quem já tem família na região e pensa a longo prazo, quando a via estiver de fato pronta. “Se a pessoa pensa em ter uma casa ou um sobrado onde vai morar por 15, 20 anos, até vale investir hoje na Linha Verde, já vendo a via pronta lá na frente. Mas no caso do público do primeiro imóvel, como um casal que acabou de se casar e pensa em adquirir um imóvel para morar só até comprar outro melhor, outras regiões são mais atrativas diante de todo trânsito que a Linha Verde tem hoje por causa das obras”, aponta Gonçalves.
O presidente da Câmara de Valores Imobiliários do Paraná (CVI-PR), entidade que executa avaliações e laudos de imóveis, Edson Luis Esquinazi, tem a mesma opinião. Segundo ele, a conta das construtoras não fecha na hora de vender os imóveis construídos com Cepac. “O potencial construtivo hoje faz com que as construtoras recuem de investir em empreendimentos na Linha Verde. Tanto que a maioria das construções que têm lá são da lei antiga, quando construir era mais barato”, argumenta.
Esquinazi também afirma que a indefinição quanto à conclusão da Linha Verde, com obras atrapalhando o trânsito, também afastam os clientes. O que acaba impactando no valor dos imóveis.
O presidente da CVI-PR cita o caso de um apartamento de dois quartos de 77,8 metros quadrados, sendo 55,93 metros quadrados de área privativa, no bairro Fanny que está à venda em sua imobiliária. Quando foi inaugurado em 2016, o imóvel foi vendido por R$ 298 mil. Agora, o mesmo apartamento voltou para venda por menos do que foi negociado anteriormente: R$ 295 mil. “Pelas dificuldades da região , a pessoa está tendo de vender por menos mesmo com toda a valorização que os imóveis tiveram nos últimos anos e com investimento de R$ 50 mil em móveis embutidos”, compara.
Imóveis parados
Outro construtor que prefere não se identificar afirma que tem optado por investir em outras regiões mesmo tendo quatro terrenos no entorno da Linha Verde. “Para mim, se tornou inviável. Em um empreendimento até comprei Cepac porque pensei que dava para fazer imóvel de alto padrão se a obra da Linha Verde avançasse. Mas hoje quem vai comprar imóvel de alto padrão na Linha Verde com aquele trânsito"M627.409,331.563L512.604,306.07c-44.69-9.925-79.6-46.024-89.196-92.239L398.754,95.11l-24.652,118.721
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